開発許可申請について
当事務所では、開発許可申請について、下記のようなサービスを提供しております。
建築許可申請
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるため、原則として建築行為は抑制されています。
しかし、次のような場合には建築を行なうことができ、この申請を建築許可申請といいます。
・開発行為（土地の区画形質の変更）を行なうための「開発許可」を受けた区域内で行なう場合
・開発行為を伴わず、都道府県知事の許可を得たうえで行う場合
開発行為とは、主として、(建築物の建築、第１種特定工作物（コンクリートプラントなど）の建設、第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園など）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。
※ただし、開発許可区域以外の区域で、改築、用途変更も含めて建築行為が認められるには以下の条件が必要になります。
1）建築許可を要しない建築
● 農産物、林産物または水産物の生産、または集荷の用に供する建築物（畜舎、蚕室、温室、育種苗施設など）およびこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築
● 公益上必要な建築物（図書館・鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校など）であって、適正合理的な土地利用および環境保全上支障がない建築物の建築
2）建築許可を受けることのできる建築
・都市計画事業の施行として行なう建築物の建築
・非常災害のため必要な応急措置として行なう建築物の建築
・仮設建築物の新築
・通常の管理行為、軽易な行為として行なうもの
建設業許可申請・宅建業免許申請
建設業許可申請
1件の請負代金が500万円以上の建設工事を施工する場合は、所在地を所管する知事か、国土交通大臣の許可を受けなくてはならないことが建設業法で定められています。
つまり、同一の都道府県内にのみ営業所を設けて建設業を営む場合は知事の許可が必要になり、複数の都道府県に営業所を設けて建設業を営む場合は国土交通大臣から許可を受ける必要があります。
建設業許可を取得するためには、建設業をこれまでやってきたという経験が一定期間あること等の条件を満たす必要があります。
そのため、建設業許可を取得している、つまり建設業の経験について一定のレベルがあるということを証明することが必要になります。
特定建設業許可と一般建設業許可
建設業許可は、一般建設業許可と特定建設業許可に区分されています。
● 特定建設業許可
官公庁の高額な工事の入札に参加する場合（４０００万円あたり）特定建設業許可業種であることを参加基準とする場合があります。
特定建設業許可とは、建設業法では「元請工事を下請を使って施工する場合にその下請代金の額が４，５００万円以上になる場合、特定建設業の許可を受けていなければならない」と規定されています。（建築一式工事以外は３，０００万円以上になります。）
よって下請を使わずに施工する場合はどんなに多額の工事でも一般建設業の許可で施工できますが、実際官公庁が発注する場合は、一定の規模以上は特定建設業許可業者である必要があるとする基準を設けている事が多くあります。
つまり発注者から直接請け負った建設工事１件につき、下請に依頼する合計が３０００万円（建築一式工事は、４５００万円）以上となる場合には特定建設業許可が必要になります。
● 一般建設業許可
特定建設業許可を必要としない場合は一般建設業許可を申請します。
宅地建物取引業許可申請
不動産野の売買・交換や賃貸などの不動産業を営むには、宅建業の免許申請をして免許を取得しなければなりません。
宅地建物取引業とは、「宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業とする行為」、「地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、代理もしくは媒介することを業とする行為」を、不特定多数の人を相手に反復継続しておこなうことを言います。
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自己物件 |
他人の物件の代理 |
他人の物件の媒介 |
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|---|---|---|---|
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売買 |
◯ |
◯ |
◯ |
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交換 |
◯ |
◯ |
◯ |
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賃貸 |
不要 |
◯ |
◯ |
また、同一の都道府県内にのみ営業所を設けて宅建業を営む場合は知事の、複数の都道府県に営業所を設けて宅建業を営む場合は国土交通大臣から許可を受ける必要があります。
農振除外
農業の健全な発展と国土資源の合理的な利用を促進するために、農業振興地域の整備に関する法律が定められています。農業振興地域とは、市町村の農業振興地域整備計画により、農業を推進することが必要と定められた地域のことです。
そのため、農地などの農用地区域内にある農地を駐車場などに利用する場合には、農用地区域を定めている市町村の整備計画を変更して、その土地を農用地区域から除外することができます。この手続のことを農振除外と呼びます。
この「農用地区域」内の農地を農地法による転用許可を受ける前に農用地区域からの除外（農振除外）をする必要があり、この申請を農振除外申請と言います。
※農振除外をすることによって他の土地の農業上の利用に支障が生じる可能性があるので、農振除外をする場合は以下の条件を満たさなければなりません。
農振除外の条件
①農振除外する必要性・緊急性がある
②農用地区域外で代用できる土地がない
③変更後の農用地区域の利用が軽微である
④変更後の農用地区域の集団性を保つことができる
⑤土地利用の混在が生じない
農振除外の流れ
